전세 사기 예방법 필수 체크 사항 두 번째 방법은 등기부등본을 확인하기입니다. 이 방법은 깡통 전세 사기와 신탁 사기 피해를 예방하기 위함입니다.
우선 깡통 전세란 무엇인지 알아 보겠습니다.
은행대출 금액과 전세금을 합산 한 금액이 매매가의 70~80%을 넘어거나 집값보다 높은 전세를 가리킵니다. 이는 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금의 일부 또는 전부를 떼일 수 있는 우려가 있습니다. 깡통 전세 사기가 증가하는 이유는 집값이 오를 것을 기대하여 은행에 대출을 받아 주택을 사들였지만 집값이 급락하고 금리 상승 등의 문제로 인해 집주인은 집값 하락 리스크와 은행 대출에 대한 부담이 커지면서 집을 팔아도 세입자의 보증금을 다 돌려주지 못하기 때문입니다.
예를 들어, 한 집주인이 집값이 5억원 인 주택을 중도금 1억을 내고 그 집을 사려고 합니다. 잔금 처리하기 전에 4억으로 전세를 내놓고 A 세입자를 구해서 4억을 확보합니다. 이 전세금 4억 원으로 잔금을 치룹니다. 하지만 주택 시세가 계속 하락해서 5억원이었던 집값이 4억원으로 떨어졌습니다. 전세가는 주택 시세에 비례하기 때문에 전세 시세도 4억 미만으로 떨어져 버립니다. 이후 A 세입자가 집을 나간다고 할 경우 4억 원을 내줘야하는데 다음 세입자를 구해도 A세입자에게 돌려줄 전세금이 4억 미만이기 때문에 A세입자는 자신의 전세금 4억을 다 돌려 받지 못하거나 집주인이 매우 사악하다면 아예 잠적해 버리기도 합니다. 또는 집이 경매로 넘가가게 되면서 경매 낙찰가가 낮아지고 보통 은행이 우선권이 있다보니 낙찰금액에서 대출 받은 은행으로 먼저 지급이 되고 나머지를 세입자가 받게 되면서 전세금 4억원을 다 받지 못하는 경우도 생깁니다.
물론 위 예시는 많은 깡통 전세 사기의 한 사례에 불과합니다.
그럼 신탁 사기란 무엇일까요?
우선 신탁이란 집의 소유권을 부동산 신탁 회사에 맡기고 신탁회사는 주택 구매자에게 수익원증서를 발행해 주며 이 증서를 가지고 은행에서 돈을 빌리는 경우를 말합니다. 여기서 중요한 점은 집의 소유권이 주택구매자가 아닌 신탁회사에 있다는 것입니다. 여기서 사기 수법이 생기게 되는데 주택구매자가 신탁회사의 동의를 받지 않고 전세 세입자를 구하고 전세계약까지 체결한 뒤 전세금을 받습니다. 그리고 잠적해 버립니다. 이것이 신탁 사기입니다.
그럼 깡통 전세 사기와 신탁 사기를 예방하고 피하지 위해 어떻게 해야 할까요?
1. 등기부 등본을 떼서 확인을 한다.
은행대출 금액과 전세금을 합산 한 금액이 매매가의 70%을 넘어거나 집값보다 높은 전세라면 가능하면 계약을 하지 않는다. 해당 주택의 등기부 등본을 떼어 보면 등기부 등본의 을구에 근저당(대출)이 있는지 있다면 얼마나 있는지를 확인할 수 있습니다. 또한 등기부 등본의 갑구에는 신탁 등기가 있는지도 확인이 가능합니다. 가능하면 신탁 등기가 없는 주택으로 알아보는 것이 좋습니다. 신탁 등기로 되어 있더라도 공인중개사나 집주인이 전세계약에는 전혀 문제가 없다고 말할 경우에는 신탁원부를 꼭 확인해봐야 합니다. 만약에 집주인이 은행 대출을 갚지 않아서 집이 공매로 넘어가게 되면 매각된 비용은 보통 은행이 최우선으로 가져가게 되고 남은 돈은 집주인이 가져가게 되고 이렇게 되면 세입자는 자신의 전세금을 다 돌려받지 못하는 경우가 발생하게 됩니다. 신탁원부에서 주택 임대 권한이 누구한테 있는지 주택을 담보로 한 대출 내역을 확인할 수 있습니다. 주택 임대권한이 없는 집주인이 전세계약을 하려고 한다면 이는 불법이므로 신고해야 합니다. 집주인이 세입자를 구하고자 한다면 반드시 신탁회사에 알려야 하며 합의 후에 세입자를 받을 수 있습니다. 만 신탁원부는 네이버에서 인터넷 신탁원부 발급이라고 검색하면 해당 사이트에서 발급이 가능합니다. 하지만 현재 어떤 이유에서 인가 접속이 불가한 상태입니다. 만약에 접속이 불가하다면 등기소를 방문해서 발급을 받을 수도 있습니다.
2. mbc 깡통전세 감별기를 이용한다.
MBC에서 깡통 전세 사기를 방지하기 위한 유용한 프로그램을 제공하고 있습니다. 깡통전세 감별기인데 어느 지역의 어떤 주택 혹은 아파트가 깡통전세일 가능성이 큰지 확인해 주는 프로그램입니다. 2022년 전국의 모든 아파트와 주택의 전세, 매매 실거래가 자료를 전수조사해서 단지별 평균 전세사율을 산출해서 알려줍니다. 해당 감별기의 사이트 주소는 http://dgdesk.mbcrnd.com/rentmap/입니다.
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