전세 사기 예방법 필수 체크 사항 3번째 방법은 전입신고를 하고 확정일자를 반드시 받아 두면 대항력과 우선 변제권이 발생하여 자신의 전세 보증금을 보호 할 수 있게 됩니다. 우선 전입신고와 확정일자에 대해서 간단히 살펴보겠습니다.
1. 전입신고의 의미
새로운 집으로 이사를 했을 때 해당 주소로 주소를 변경하겠다는 일종의 신고를 말합니다. 이사한 날 기준으로 14일 내에 법적으로 신고를 마쳐야 하며 그렇지 하지 못할 경우 과태료가 부과가 됩니다.
2. 확정일자의 의미
전세계약서에 표기된 주소로 특정 날짜에 전입신고를 마쳤음을 확정하는 것을 의미합니다. 확정일자를 받아 놓으면 대항력과 우선변제권이 효력이 생기게되어 유리합니다.
1) 대항력이란,
세입자가 전세계약의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘, 다시말하면 계약 기간에 집주인이 바뀌더라도 계속 거주할 수 있고, 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생긴다는 의미입니다.
2) 우선 변제권이란,
전세 보증금을 돌려받을 수 있는 순서로서, 세입자가 전세 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 권리를 말하는데 세입자가 확정일자를 받아 놓은 경우, 이후 어떤 문제로 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 주택 매각 대금에서 다른 권리자보다 우선적으로 먼저 배당(전세 보증금)을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
통상적으로 전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 받는게 좋습니다.
3. 전입신고하고 확정일자를 받는 방법
전입신고하고 확정일자 받는 방법은 크게 2가지가 있습니다.
1) 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문한다.
전입신고 준비물은 세대주 신분증, 세대주 도장 또는 서명, 대리인 신분증이 필요합니다. 확정일자 부여받기 위한 준비물은 신분증과 임대차 계약서가 필요합니다.
2) 확정일자는 인터넷 등기소 사이트에 들어가면 받을 수 있고, 전입신고는 정부 24 사이트에 접속하면 전입신고와 확정일자를 모두 해결할 수 있습니다.
4. 전입신고와 확정일자의 순서
전입신고 전에 확정일자를 먼저 받아도 문제가 없는지 궁금할 수도 있습니다. 답은 전혀 상관없다입니다. 하지만 집주인과 협의 후 진행을 하는 것이 좋습니다. 또한 우선변제권 효력이 언제 발생하는지는 따져볼 필요가 있습니다. 전입신고는 신고한 날의 다음날 0시에 효력이 발생하고 확정일자는 확정일자를 받은 그날 효력이 발생합니다. 그래서 위에서 언급한 우선변제권이 어느 날 기준으로 효력이 생기는지를 확인해 보면 전입신고한 날과 확정일자를 받은 날 둘 중 늦은 날을 기준으로 그 효력이 발생합니다. 예를 들어, 전입신고를 하고 다른 날에 확정일자를 받으면 그 확정일자를 받는 날에 우선변제권이 효력이 생기게 되고, 확정일자를 받고 다른 날 전입신고를 하게 되면 전입신고한 다음날 0시부터 우선변제권 효력이 발생하게 되는 것입니다.
5. 주의 사항 및 특약사항 기재
보통은 잔금을 치룬후에 전입신고를 하게 됩니다. 하지면 여기서 전세사기 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 세입자가 잔금을 집주인에게 지불하고 바로 주민센터로 가서 전입신고를 합니다. 그런데 집주인이 잔금을 받고 나서 바로 은행에 가서 대출을 받는다면 그 대출은 그날 실행이 된 것이고 세입자의 대항력은 전입신고 다음날 0시에 효력이 발생하니 이후 어떤 문제로 주택이 경매나 공매로 넘어갈 경우 우선순위가 은행이 되고 세입자는 차순위가 되어 보증금을 다 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.
이를 방지하기 위해서 전세계약서의 특약에 세입자의 대항력이 생길때까지 집주인이 대출을 받거나 근저당권 설정을 하지 않고 이를 어길 시 계약 무효 및 위약금 지불 등의 사항을 기재는 것이 좋습니다. 예를 들어 아래와 같은 특약 사항을 기재할 수 있습니다.
(근저당권 설정 방지를 위한 특약 사항 예시)
전입신고 효력이 발생하는 다음날 0시까지 근저당권 설정을 하지않고 등기사항 증명서를 계약 당시 상태와 동일하게 유지한다.
(근저당권 설정이 이미 되어 있는 경우 특약 예시)
잔금일까지 근저당권을 전액 상환 말소한다. 이를 이행하지 않을 경우 전세계약은 무효 내지 해제하기로 한다.
댓글